わかる相続／相続財産法人不動産の売却

「春日部・越谷相続おまかせ相談室」による、相続・遺言・相続放棄の法文を解説しております。難しい言葉を使わず、どなたでもわかりやすいように解説しておりますので、ぜひご覧ください。
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総説

相続人の在ることが明らかでないときに該当するとして、相続財産法人が成立した場合、被相続人名義の不動産を、売買により所有権移転登記をするにはどのような手続きをするのか問題となります。

被相続人の生前に所有権が移転している場合

被相続人が、生前に売却または贈与などをしたのにもかかわらず、不動産の所有権移転登記が未了の場合があります。この場合、その登記義務を承継した相続財産法人が登記義務者となります。そして、相続財産法人の法定代理人である相続財産管理人と登記権者とで登記の申請をします。

被相続人の生前処分の場合には、相続財産法人名義の登記をする必要はありません。判例は、相続財産法人は、被相続人の権利義務を承継した相続人と同様の地位にあるとしています。

相続財産開始後の売却の場合

相続開始後に相続財産を売却する必要がある場合には、相続財産管理人は、相続財産管理人の権限外行為として、家庭裁判所から相続財産を売却してもよい旨の許可をえなければなりません。

この権限外行為の許可にもとづいて、相続財産管理人が相続財産を売却により所有権移転登記をするためには、その前提として「年月日相続人不存在」を原因とする相続財産法人化の登記名義人氏名変更の登記を申請しなければなりません。

なお、死亡時の被相続人の住所が登記記録に記録されている住所と異なるときは、登記名義人住所、氏名変更の登記を申請します。

相続財産法人化の申請情報

相続人不存在を原因とする相続財産法人化の登記名義人氏名変更の登記の申請情報は、下記のとおりです。

（注１）相続財産法人となっても、被相続人から相続財産法人に所有権移転登記をするわけではなく、所有権移転登記名義人氏名変更の登記を申請します。

（注２）被相続人の死亡の日

（注３）
① 登記原因証明情報（不動産登記法６１条）
相続財産管理人の選任書の記載によって、相続財産管理人の選任が相続人の不在の場合であること、および死亡者の死亡年月日から明らかであるときは、選任書を登記原因証明情報とすることができます。しかし、相続財産管理人の選任書および死亡者の死亡年月日が明らかでないときは、相続財産管理人の選任書および死亡を証する情報として死亡者の（除）戸籍謄抄本も提供しなければなりません。
② 代理権限証書（不動産登記令７条」１項２号）
相続財産管理人であることを証する情報として相続財産管理人の選任書を提供します。代理人によって登記の申請をするときは、委任状を提供します。

（参考）
権限外行為による所有権移転登記の申請の添付情報
相続財産法人を登記義務者とする所有権移転登記の申請には、次の情報をあわせて提供しなければなりません。