春日部相続おまかせ相談室不動産登記

不動産登記

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不動産登記

不動産登記には、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記、根抵当権設定登記、仮登記などがあります。

まず、「不動産」とは、土地と建物のことをいいます。建物は、屋根および周壁があり土地に定着した建造物で、そのその目的とする用途に使用できるものをいいます。

土地や建物には、その土地その建物に関する履歴が記録されています。たとえば、所在や広さや利用目的、所有者などの記録です。これら記録は、土地の所有者ではない者でも知ることができます。

土地と建物は、それぞれ別々に登記されます。

登記の種類

登記には、表示に関する登記と権利に関する登記があります。

表示に関する登記とは、登記記録の表題部に登記される登記のことです。不動産の物理的状況(所在、地番、地目、地積、床面積等)を公示する登記です。この登記は、原則として不動産の所有者に申請する義務があります。
また、登記官に実地調査権が認められ、職権登記が認められています。

権利に関する登記は、所有権移転登記や抵当権設定登記など、登記記録の権利部(甲区及び乙区)に登記されます。

不動産の対抗要件

不動産を、売買・贈与などで所有権の移転をしたり、不動産に抵当権や地上権を設定した場合になされる権利に関する登記は、対抗要件を有するといわれます。

対抗要件とは、登記をしないと第三者に自分が不動産の権利者であると主張できないことです。

たとえば、不動産の所有者甲が、乙にその不動産を売却後、さらに丙にも売却した、いわゆる二重譲渡の場合、乙・丙は先に登記をした方が勝ちになります。

後から買った丙が先に登記をすると、丙のみが所有者となります。

不動産登記の重要性

相続した不動産の登記は、非常に大切です。

民法第177条は、不動産登記の重要性を定めています。

相続した不動産の登記は早く手続きすることがとても重要であるということ、次のケースでお分かりいただけると思います。

相続人は妻A、子BとCで、遺産分割はAがマンション、Bが株券、Cが預金という結果になりました。

Aはマンションの相続登記をせず、夫名義のまま放置。Bは、Aが相続したマンションの相続登記がされていないことを知り、A・B・Cの名義で法定相続に従った登記をして、Bは手に入れたマンションの4分の一を第三者に売却し、移転登記をしました。

最終的にマンションは、Aが4分の三、売却して移転登記をした第三者が4分の一を共有していることになります。

Aが直ちに相続登記をして、確実に自身のものにしていれば、第三者と共有することはなかったでしょう。

相続登記名義変更

相続登記名義変更は、確実に自分のものとするために、相続をしたら速やかに行うべき名義変更です。

相続が開始して登記された不動産が、相続人の所有となった場合に、登記記録上の所有者と実体法上の所有者を一致させるために行う登記ということです。

相続による所有権移転登記は、相続人の単独申請です。
遺産分割、相続放棄、あるいは特別受益者に該当することにより、相続人の一部が不動産を取得した場合の相続登記は、当該不動産の所有権を取得した相続人のみが申請人となり、相続登記名義人となります。

相続登記名義変更を怠ると、思わぬアクシデントに発展してしまう可能性もあります。

相続人間のトラブル

父が亡くなり、相続人A・Bは遺産分割協議の末、Aが父名義の土地を相続することになりました。Aは土地を相続したが、相続登記をせず放置していました。

借金を抱えていたBは、2分の一の法廷相続にしたがった相続登記をし、Bは第三者Cに売却しました。結果、土地はA2分の一、C2分の一の共有となりました。

相続登記を済ませないと、自分のものだという主張はできません。たとえ、Aが土地をすべて相続した旨を覚書として残したとしても、認められることはありません。相続登記をしなければ、認められることも売却することも、担保設定もできません。

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