春日部相続おまかせ相談室わかる相続／被相続人（売主）の死亡

売主・買主の間で、土地売買契約が成立し所有権は移転したが、その所有権移転登記を申請する前に売主が死亡しました。この場合、売主の相続人が二人いるときは、売主の相続人の一人と所有権移転登記の申請をすることができるでしょうか。

結論として所有権移転登記の申請は、登記義務者である売主の共同相続人全員と買主とで行われなければなりません。

登記権利者または登記義務者について、相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、当該権利に関する登記を申請することができます（不動産登記法６２条）。

売主である登記義務者が死亡して、その所有権移転登記の申請がされていない場合、売主の共同相続人全員は、買主に対する所有権移転登記を不可分的に負うことになります。

したがって、買主（登記権利者）は、売主の共同相続人全員と共同して所有権移転登記の申請を行うことになります。登記申請義務者を遺産分割協議で定めること（たとえば、相続人のうちの一人とすること）はできません。また、共同相続人中の一人を、登記義務者とする和解調書による所有権移転登記は受理されません。

なお、売主の相続人中に特別受益者があり、具体的相続分を有しない場合であっても、その特別受益者は登記申請義務を負います。相続の放棄をした者はその相続に関しては、はじめから相続人にならなかったものとみなされるから、登記申請義務を負いません。

この場合の登記申請における添付情報は次のとおりです。

1. 登記原因証明情報
2. 相続を証する情報
   登記義務者である売主に、相続が開始したことを証する情報として、登記義務者の死亡事項の記載がある除戸籍謄抄本、登記義務者の共同相続人全員が判明する戸籍謄抄本を提供します。
3. 確定判決によるときは、判決書正本・確定証明書付
4. 登記義務者の登記識別情報
5. 相続人全員の印鑑証明書
6. 登記権利者の住所証明書
7. 代理人によって登記を申請するときは、当該代理人の権限を証する情報
   登記権利者および登記義務者の相続人全員の委任状を提供します。
   なお、登記の申請をするものの、委任による代理人による権限は、本人（本件では登記義務者である売主）の死亡によっては、消滅しません。したがって、代理人が本人の死亡を知らないで本人からの委任状、本人の印鑑証明書（３ヶ月以内）を提供して成した申請は受理されます。

売主・買主の間で、土地売買契約が成立し、所有権は移転したが、その所有権移転登記を申請する前に売主が死亡しました。売主の相続人Aが、すでに自己を所有権登記名義人とする相続による所有権移転登記をしている場合、買主はどのような登記を申請すべきか問題です。

本来ならば、相続人Aの相続による所有権移転登記を抹消し、その後に売主の相続人全員と買主とで所有権移転登記をすべきであるが、相続人Aの登記を抹消することなく、Aから買主に売買による所有権移転登記を申請することもできます。

本件の場合は、売主の死亡前に、所有権は売主から買主に移転しているが、所有権移転登記の申請手続だけがなされていません。したがって、本件土地は売主の相続財産を構成するものではなく、本来ならば売主からその相続人Aに、相続によって所有権が移転することはありません。

すでに登記されているA名義の所有権登記は実体の権利変動をともなわない無効なものであるから、錯誤を原因として抹消登記をしたうえで、売主の相続人全員と買主とで売買による所有権移転登記を申請すべきです。これが、本来の登記の筋道でしょう。

しかしながら、先例は、本件の場合には、相続人A名義の相続登記を抹消することなく、相続登記をした相続人Aを登記義務者として、売買による所有権移転登記の申請があった場合は、受理して差し支えないとしています。判例も、相続人Aの抹消登記をすることなく、買主が相続人Aに対し、所有権移転登記請求権を有することを認めています。

なお、相続人Aの相続登記を抹消しないで相続人Aから買主への所有権移転登記をするについては、① 亡売主から相続人Aへの相続による所有権移転登記の登記原因日付（「年月日相続」〜相続開始日）よりも② 生前売買であるがために、相続人Aから買主への、売買による移転登記の登記原因日付（「年月日売買」〜被相続人である売主と買主の売買日）の方が、先の日付になります。